购买二手房的注意事项有哪些

二手房是现房，购房者可以实地查看房屋的实际情况，包括房屋的户型、装修、设施等，有的人更愿意买二手房，下面给大家分享关于购买二手房的注意事项有哪些，欢迎阅读!

购买二手房的注意事项有哪些

1、注意售房者是否为房屋的真正产权人

了解这个问题非常重要，这是因为售房者是否为真正产权人关系到交易的顺畅与否。如果非真正产权人，则交易无意义，甚至无效。而且，还有一点需要特别注意的是，如果售房者只是产权人之一，也即是说该套房子是共有产权，如夫妻共同所有的话，购房者还必须取得另一方的同意，否则售房者因为没有完全和合法的处方权而有可能最终导致无法成功交易。

2、注意选择有优质资信、大品牌的中介公司

中介公司是否具备良好资质及信誉，是衡量其能否帮助购房者找到好房的重要一步。如果中介公司无良，甚至联合售房者来一起坑骗购房者，那么会使整个交易蒙上一层阴影，也会使市场秩序受到破坏。许多中介公司卷款而逃时有发生也可佐证此点。

3、注意房屋产权权属是否明晰

房屋产权明晰是购房者购买二手房的源动力。如果待购房的产权不清或者产权有纠纷，甚至没有产权证，那么广大购房者不应该购买，因为它随时都有可能被收回，这会导致购房者权益严重受损。

二手房满二年和满五年的区别

二手房满二年和满五年的主要区别在于税费和增值税的缴纳。具体如下：

1、税费：满二年的二手房需要缴纳契税，而满五年的二手房可以享受税费优惠政策，免征增值税。在契税方面，满二年的普通住宅卖方需要缴纳1%的契税，而满五年且是业主(以家庭为单位)唯一的住宅则免征契税。

2、增值税：满二年的二手房需要缴纳增值税和附加，而满五年的二手房则免征增值税。对于非普通住宅，满二年的需要缴纳差额的5.6%的增值税，而满五年且是业主(以家庭为单位)唯一的住宅则免征增值税。

另外，二手房是否满二年或满五年也会影响房屋的价格和投资价值。通常来说，满二年的二手房价格相对较便宜，而满五年的二手房价格相对较高，因为可以免征增值税和个人所得税。总之，在购买二手房时，需要根据自己的需求和预算来选择满二年或满五年的房屋。

二手房房价的影响因素有哪些

1、区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。一般说来，维护好的能延长房屋的使用寿命，从而提高房屋价值。产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响，一般来说，多层住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外)，价格也越高;朝向对房屋的价格也有较大的影响。此外，房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。

3、市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。

4、消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势，人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

买二手房要注意哪些方面

1、确定房屋的所有权是谁的，要查验对方的《身份证》和《房屋所有权证》(最好还有《土地使用权证》)，必须是原件。

2、了解房屋产权和土地使用权是否受到限制，如是否抵押(《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载)，是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等，如果抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见;

3、是否出租，如果出租，租赁人是否放弃了优先购买权;

4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。

买二手房需要准备什么资料

1、身份证明：买方需要提供有效的身份证明文件，如身份证、护照等。

2、收入证明：如果买方需要贷款购买二手房，需要提供收入证明，如工资单、银行对账单等。

3、房屋购买协议：买方需要与卖方签订房屋购买协议，明确双方的权利和义务。

4、房屋评估报告：在贷款购买二手房时，银行需要进行房屋评估，以确定贷款额度和利率。

5、贷款申请材料：买方需要向银行提供贷款申请材料，如贷款申请表、身份证明、收入证明、房屋购买协议等。

6、其他材料：根据当地政策和规定，可能需要提供其他材料，如房屋交易税申报表、房屋租赁合同、房屋质量检测报告等。

买的二手房有违建过不了户怎么办

1、了解当地政策：首先需要了解当地政府对于违建的相关政策和处理方式。不同地区对于违建的处理方式可能会有所不同，有些地方可能会要求拆除违建部分，有些地方则可能允许在整改后进行过户。因此，需要仔细研究当地的相关政策，以便采取合适的措施。

2、与卖方协商：如果确认无法过户，可以与卖方协商解决。你可以要求卖方承担相应的违约责任，并按照合同约定进行赔偿。如果双方能够达成一致，可以签订补充协议，明确双方的权利和义务。

3、申请行政复议或诉讼：如果协商无果，你可以向当地住建、房产等部门申请行政复议或直接提起诉讼。在申请行政复议或诉讼前，需要准备好相关证据和资料，包括购房合同、违建证明、行政处罚决定书等。如果能够提供充分的证据证明自己的权益受到侵害，相关部门可能会重新审核该房屋的情况并给出处理意见。

4、寻求法律援助：如果你对于法律程序不熟悉或者没有足够的证据来维护自己的权益，可以寻求法律援助。专业的律师可以帮助你分析案情、准备证据并指导你如何应对诉讼程序。