央视回应北京学区房每平46万:纯属子虚乌有(2)
《经济半小时》记者来到了位于新文化街上的链家地产门店。
链家地产经纪人：文昌近一年没成交过房子，反正我们链家是没成交，别的公司有没有我们不知道。
那么有没有可能是链家地产其它的门店卖出去的呢？记者为了准确核实信息，又和链家地产总部取得了联系。
链家网首席内容官徐东华：可以这样，可以直接给你调那个原始数据库，然后我们从原始数据库里看到这个数据。
链家网首席内容官带着《经济半小时》记者一起查询了一下链家地产的后台数据库，发现最近的一笔交易在去年3月份。
徐东华：成交面积是10平米，单价在28万。我可以非常负责任地表示，这套天价学区房肯定不是链家成交的。
为了准确核实交易信息，记者为此联系了北京市西城区房管局。
2016年3月18日，《经济半小时》栏目得到了北京市西城区房管局的官方回复。
北京市西城区房管局表示：针对近期，新闻媒体报道的《11平米的学区房售价530万》消息，西城区房屋管局对实验二小周边房地产经纪机构进行 了巡查，采取了进店内询问、查看房源登记底册、对经纪机构门店悬挂的房源信息进行核查等措施。同时通过房产交易权属系统对2016年1月1日至3月6日， 该地区房产交易记录进行了查询，未发现2016年以来，文昌胡同存在产权交易过户的记录，媒体所报道的&ld;高价学区房&rd;交易案例与档案记载不相符。
虚假天价学区房，引发购房非性预期。
中介带记者看了一套北京第二实验学校的学区房，位于距离文昌胡同不远的东铁匠胡同里。中介告诉记者，这个位于东铁匠胡同的13平米的小平房，现在的挂牌价是480万元，折合每平米接近37万元。
中介：（去年）9月份我成交的才30（万每平米）
这个13平方米的小房子如同临时建筑一样，水泥外墙，单薄门窗，似乎从来没有住过人。
中介也跟记者直言，这样的房子没法住。
中介：要住人的话，起码卫生间是具备的。您要是加了卫生间，您不可能说30万一平米买厨房卫生间。
清华(微博)同衡城市规划设计院技术创新中心副总工程师王鹏：东西城区的这个学区房的状况，大多数大家买的这些房，并不是去住的，而是只是作为一个投资和一个学位的这个使用。我们实际走访，发现基本上没有自住的情况。
王鹏专注北京城市大数据研究近五年时间。他所带领的项目组两年来，对2014年北京市义务教育综合改革后的学区房政策与价格进行全面调研，跟踪北京近9000个住宅小区，得出了许多翔实的一手数据。
王鹏：我们选取了北京8723个小区作为我们的研究对象，其中学区房的概念是我们采用了政府所在2011年之前，划分的市区两级重点学校所覆盖 的小区，这个总量大概是1048个，占到所有小区总量的1201%。其中，市重点小学辐射的学区，大概是283个，占到总量的324%。所以说就是重 点小学所覆盖的小区，在体的所有小区的数量中是一个非常低的比率。
根据北京市教委数据显示，2014年全市学龄人口信息采集总计160575人。而东城、西城和海淀的市重点小学只有25所，每年只能接受入学人数约5000人。
每32个北京适龄入学小学生中，只有一人可以进入这些优质教育资源的学校。
王鹏：我们观察了学区房和它临近的非小区的价格，我们发现有一个大概20%左右的溢价率，所以说学区的因素对住宅的价格可能会有一个大概20%左右的影响。
在中关村地区从事了8年房产经纪人工作的董振宇告诉记者，只隔了一个四环，几乎是同样年代的小区，每平米房价差到了1万到1万5千元，一个重要的原因，就是学区因素。
王鹏在他们的研究中也发现，于这些享有优质教育资源的学区房其居住属性很弱，人们更多的是看中学区房的教育乃至金融属性，所以与普通住宅相比，价格的波动很多时候存在非性因素。
王鹏：比如说最近媒体上频频曝光的这个46万的天价学区房，在很大程度上，很明显地拉高了一些中介的挂牌价格，也拉高了一些学区房购买者的这种心价位。
一个46万每平米的学区房价格放出，就影响了个北京市学区房市场的心状况，事实果真会这样吗？
在距离文昌胡同直线距离3公里外的陶然亭地区，记者遇到一位前来咨询购买学区房的孟先生。
孟先生：我想买个三居室吧，想看看这边的学区房。
听说学区房已经达到46万每平米的天价，还没有孩子的孟先生特意咨询购买学区房的情况。
孟先生告诉《经济半小时》记者，最近的确也是因为听说了学区房已经达到46万每平米的天价，所以才有点坐不住了。
孟先生：听过这种新闻，对啊，担心啊，现在也来看看，了解了解行情。如果承受范围之内，打算置换一套。
46万一平天价学区房的消息不仅影响了像孟先生这样的买家心，同样的，持有学区房的卖家也对价格开始有了不性的期待。
卖房者赵先生：当时我们拆迁的时候才3万块钱在10年前。
赵先生十年前就住在文昌胡同旁边的文华胡同，正是因为实验二小扩建，他的老宅子被拆迁了。当年，他用拆迁款买了陶然亭附近的这个小区。去年西城区教育改革，他在陶然亭的房子也一下成为了优质教育资源的学区房。
去年上半年之前，我们这个学区是福州馆小学，在去年的6月1日正式挂牌，翻牌为八中附小，而且呢，上那个小学的所有的（学生），70%的直升北京八中。这样那个，消息出来以后，我们这房价跳涨了1万。
最近，一直想要置换房屋的赵先生今天也把中介找到了家里，抱着试试看的心，他想要商量一下房子的挂牌价格。
中介告诉赵先生，这个小区大概8万5左右的价格比较合适，但赵先生坚持要把价格挂高5000元左右。他告诉记者，这样做的原因一方面是他对自己的学区房很有信心，另一方面，也是因为像天价学区房这样的消息，让他担心自己卖亏了。
不论挂牌价如何疯狂，记者走访了许多房地产中介，他们都表示，最终成交价格并没有那么夸张。
徐东华：其实学区房价格上涨并没有那么夸张。以实验二小为例，去年9月份，11万2000元，是塔楼中间层，今年最近的一套成交价格，11万8000元，可以说，这个涨幅是低于北京市房地产市场的平均涨幅的。
与此同时，在调查中，记者也了解到，像文昌胡同附近的平房，现在的挂牌价格虽然很高，每平米三四十万元，但是于其居住属性很差，租金可能还不到千元。
王鹏：这种情况下，实际上类似文昌胡同学区房已经作为了一种金融工具，这个只看中它保值增值的这个属性，在金融意义上来看我觉得这个风险还是非常大的。
与此同时，政策因素也极大地影响着学区房的价格。在调查中，记者也了解到，学区房并不是像人们想象中那样，只涨不跌。
链家地产和平里大区小街桥店经王雪锋：合并之后，对原来四小学区的房子每平米下降了5000元左右。
工作7年的王雪锋经历过一次学区房价格下跌的过程。2014年，和平里第四小学与和平里第二小学、东师附小合并，和平里四小的学区从原来的10 栋建筑扩充到64栋。在和平里四小的学区房资源大大增加后，原来十栋楼的价格，在2015年上半年，出现了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的尝试，也 有可能会影响学区房未来的价格走势。
对学区房关注很久的王鹏告诉记者，当前的教育改革正在大力推行优质教育均等化，许多的政策如果真的落地，将极大的改善当前人们对学区房的固有观念。
王鹏：北京市其实在非常努力地推进教育资源的均等化。在这种趋势下，以这种西方的经验来看，这种所谓学区房的大规模的溢价，肯定会逐渐地缩小。
四中校长刘长铭：如果是我，我不会这样去做。我会把更多的精力，也包括家庭的财力，放在改善家庭教育的品质和质量上。家庭教育是决定孩子未来职业成功、生活幸福的因素。
教育部新政策规定：根据实际情况积极稳妥采取多校划片。
2016年1月26日，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强 烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。所谓的多校划片就是指一个小区对应多个学校，让买了学区房的 家庭不确定到底能上哪个学校。与此同时，教育部还&ld;钦点&rd;了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入 学。这都将从本质上促进教育公平，推动均衡发展，满足百姓需求。
袁贵仁：多校划片，是各地探索出来的一个举措，为什么今年你们都很关心呢，通知里承认了各地的实验经验，你可以单校划片也可以多校划片，建议全国推广。
学区房火热的根源在于教育资源的分配失衡，国家有关部门近期也在出台政策力图积极扭转教育资源分配不公的现状。在前面的节目我们看到，学区房的 房价也并非永远只涨不跌，学区的阶段性调、教育改革等因素，都有可能让家长的投入受到损失。同时我们也应看到，学区房&ld;天价&rd;不断，也与部分二手房中 介、媒体、自媒体的炒作密不可分。这些炒作助长了学区房价格的非性增长，具有很强的欺骗性、诱导性，容易引发消费者对房价上涨产生非性预期，必须引起 有关部门的重视，这里我们也提醒每位购房者不要被一些炒作&ld;忽悠&rd;，能够性、辩证、长远地看待学区房的问题。